Hướng dẫn cách hạch toán kế toán bất động sản đầu tư

Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư (BĐSĐT) là tài khoản mới được cập nhật trong TT200/2014/TT-BTC (Có hiệu lực từ 1/1/2015). Thay thế cho chế độ kế toán của QĐ15. Kế toán bất động sản đầu tư sẽ sử dụng tài khoản 217 để phản ánh những biến động tăng, giảm của BĐSĐT trong doanh nghiệp dựa vào nguyên giá. Tài khoản này được theo dõi định kỳ như TSCĐ.

1. Các nguyên tắc trong kế toán bất động sản là gì?

Các nguyên tắc trong kế toán bất động sản

Các nguyên tắc kế toán mà kế toán bất động sản đầu tư cần nắm được khi hạch toán tài khoản 217 này bao gồm:

– Phản ánh số dư tăng giảm của BĐSĐT

Tài khoản 217 sẽ phản ảnh về tình hình biến động tăng giảm của Bất động sản đầu tư của doanh nghiệp dựa vào nguyên giá theo từng đối tượng bất động sản. BĐSĐT:

• Quyền sử dụng đất, nhà hay cả đất cả nhà
• Cơ sở hạ tầng do doanh nghiệp sở hữu hay đi thuê theo hợp đồng tài chính

– Tài khoản này dùng để phản ánh giá trị BĐSĐT đáp ứng đủ tiêu chuẩn và được ghi nhận là BĐSĐT.

Để được ghi nhận là bất động sản đầu tư phải đáp ứng hai điều kiện như sau:

• Chắc chắn thu được lợi nhuận kinh tế trong tương lai.

• Nguyên giá phải được xác định một cách xác thực và đáng tin cậy.

– Bất động sản đầu tư phải được ghi nhận trên tài khoản này theo nguyên giá.

Toàn bộ các phí tổn mà doanh nghiệp bỏ ra chính là nguyên giá của BĐSĐT

+ Tùy thuộc vào từng trường hợp, nguyên giá của BĐSĐT được xác định một như sau:

• Nguyên giá của BĐSĐT là bao gồm tất cả các phí tổn bao gồm: giá mua, lệ phí trước bạ, phí giao dịch, phí tư vấn,…

• Trường hợp mua BĐSĐT thanh toán theo phương thức trả theo giai đoạn thì kế toán bất động sản đầu tư sẽ phản ánh theo giá mua được trả tiền ngay tại thời khắc mua. Khoản tiền phải trả chênh lệch với giá mua sẽ hạch toàn trực tiếp vào khoản phí tổn tài chính theo kỳ hạn thanh toán.

+ Những phí tổn không được tính vào nguyên giá của BĐSĐT:

• Phí tổn phát sinh ban đầu
• Phí tổn đưa BĐSĐT vào hoạt động lần đầu cho tới khi BĐSĐT đó có khả năng hoạt động thỉnh thoảng.

• Các phí tổn bất thường bao gồm: Phí tổn nhân công, phí tổn nguyên vật liệu và các nguồn lực khác.

– Các phí tổn liên quan đến BĐSĐT phát sinh

Khoản phí tổn đầu tiên khi đầu tư vào BĐSĐT, nhân viên kế toán phải ghi nhận là phí tổn sản xuất kinh doanh trong kỳ (tài khoản đầu 6). Trừ trường hợp phí tổn này tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn so với xếp loại ban đầu.

– Khi cho thuê BĐSĐT để hoạt động phải trích khấu hao và ghi nhận phí tổn kinh doanh trong kỳ (ngay kể cả khi ngừng cho thuê)

Doanh nghiệp dựa vào loại hình bất động sản chủ sở hữu để có cơ sở ước tính thời gian cũng như phương pháp khấu hao cho BĐSĐT

Trường hợp ghi nhận doanh thu của việc cho thuê BĐSĐT, nhân viên kế toán sẽ phải tình đầy đủ giá vốn hợp lý với phần doanh thu được ghi nhận.

Giá vốn của BĐSĐT cho thuê bao gồm tất cả các phí tổn liên quan trực tiếp tới việc cho thuê như phí tổn nhân công trực tiếp quản lý, phí tổn dịch vụ mua ngoài và phí tổn khấu hao BĐSĐT.

– Doanh nghiệp không trích khấu hao đối với BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá.

Trường hợp BĐSĐT bị giảm giá do ảnh hưởng của kinh tế thị trường và khoản giảm giá đó tịn cậy. Doanh nghiệp được phép xếp loại nguyên giá của BĐSĐT đó bị giảm và được ghi nhận là tổn thất vào giá vốn hàng bán.

– Đối với những BĐSĐT được mua vào nhưng phải tiến hành cải tạo, xây dựng và nâng cấp

Trước khi đưa vào sử dụng thì phí tổn mua sắm, cải tạo, xây dựng và nâng cấp, giá trị bất động sản sẽ được phản ánh trên TK 241.

Khi quá trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoàn thành thì tiến hành xác định nguyên giá BĐSĐT để kết chuyển vào TK 217.

– Việc chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành BĐSĐT hay ngược lại hoặc hàng tồn kho chỉ khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng trong trường hợp sau:

• BĐSĐT có thể chuyển thành BĐS chủ sở hữu sử dụng khi chủ sở hữu mở đầu sử dụng tài sản này.

• BĐSĐT được chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu mở đầu tiến hành cho mục đích bán;

• Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển thành BĐSĐT khi bên khác thuê hoạt động và chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản.

• Hàng tồn kho chuyển thành BĐSĐT khi chủ sở hữu mở đầu cho bên khác thuê hoạt động.

• Bất động sản xây dựng chuyển thành BĐSĐT khi đã kết thúc việc làm xây dựng, bàn giao đưa vào đầu.

–Khi doanh nghiệp quyết định bán một BĐSĐT mà không có giai đoạn sửa chữa, cải tạo nâng cấp.

Doanh nghiệp vẫn được tiếp tục ghi nhận là BĐSĐT trên TK 217 cho đến khi BĐSĐT đó được bán.

–Doanh thu từ việc bán BĐSĐT

Doanh thu này được ghi nhận là toàn bộ giá bán. Nếu bán theo phương thức trả chậm thì doanh thu được tính theo giá bán trả tiền ngày. Còn khoản chênh lệch giữa giá bán trả tiền ngay và số tiền còn phải thanh toán được ghi nhận vào phần doanh thu tiền lãi chưa thực hiện

– Ghi giảm BĐSĐT trong các trường hợp

• Bán, thanh lý BĐSĐT.

• Chuyển đổi mục đích sử dụng từ BĐSĐT sang BĐS chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho.

• Hết thời hạn thuê tài chính trả lại BĐSĐT cho người cho thuê.

2. Kết cấu và nội dung phản ánh của kế toán bất động sản đầu tư

Kế toán bất động sản phải phản ánh như sau

– Bên Nợ

Nguyên giá BĐSĐT tăng trong kỳ.

– Bên Có

Nguyên giá BĐSĐT giảm trong kỳ.

– Số dư bên Nợ

Nguyên giá BĐSĐT hiện có.

– Tài khoản 217

Bất động sản đầu tư không có tài khoản cấp 2.

3. Phương pháp kế toán bất động sản một số giao dịch kinh tế chủ yếu

Sau đây tôi hướng dẫn phương pháp kế toán một giao dịch kinh tế chủ yếu trong kế toán bất động sản đó chính là khi mua bất động sản đầu tư.

– Trường hợp mua trả tiền ngay

Nếu được khấu trừ thuế GTGT đầu vào

Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư.

Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ

Có TK 111, 112.

Nếu trong trường hợp không được khấu trừ thuế GTGT đầu vào thì nguyên giá BĐSĐT bao gồm cả thuế GTGT

–Mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm

Ghi nhận BĐSĐT được mua, nếu thuế GTGT đầu vào được pháp khấu trừ, kế toán bất động sản đầu tư định khoản:

Nợ TK 217 – BĐS đầu tư (theo giá mua trả tiền ngay chưa có thuế GTGT)
Nợ TK 242 – Phí tổn trả trước

Nợ TK 133 ( 1332) – Thuế GTGT được khấu trừ

Có TK 331 – Phải trả cho người bán.

Trường hợp thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ thì nguyên giá BĐSĐT bao gồm cả thuế GTGT.

Mua BĐSĐT theo phương thức trả chậm thì hàng kỳ kế toán bất động sản phải hạch toán và phân bổ số lãi phải trả.

Nợ TK 635 – Phí tổn tài chính

Có TK 242 – Phí tổn trả trước

Khi thanh toán tiền cho người bán

Nợ TK 331 – Phải trả cho người bán

Có TK 515 – Doanh thu hoạt động tài chính ( nếu có phần chiết khấu thanh toán được hưởng do thanh toán trước thời hạn)

Có các TK 111, 112,…

Bài viết này đã giải thích, hướng dẫn rất đầy đủ về nguyên tắc kế toán, nội dung phản ánh cũng như phương pháp kế toán một số giao dịch kế toán chủ yếu trong việc làm của kế toán bất động sản đầu tư. Hãy vận dụng theo bài viết này để giúp ích cho việc làm của mình các bạn nhé.